【千代田区】不動産売却時の税金や費用・査定価格の算出方法は？

千代田区の不動産売却！売却時の税金を知る！

不動産は購入時だけでなく、不動産売却時にも税金がかかります。具体的に、不動産売却を行う際、どのような税金がかかるのかを見ていきましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類

不動産を売却すると譲渡所得が発生します。譲渡所得の求め方は以下のとおりです。

譲渡所得＝譲渡価格（売却額＋固定資産税等精算金）－取得費（減価償却した購入費用）－譲渡費用（売却にかけた仲介手数料など）

この譲渡所得が発生した際に課される税金が、以下の「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」となります。

・譲渡所得税

不動産売却によって出た利益に課される税金です。売却後の確定申告で支払います。

・住民税

確定申告にもとづき、6月以降の課税金額を各市区町村で計算し、決定します。

・復興特別所得税

東日本大震災の復興に必要な財源確保のため、2013年1月1日から2037年12月31日まで課税される税金です。物件を保有していた期間が5年を超えると、5年以下の場合よりも税率が低くなります。

また、譲渡所得とは別に、不動産の売却価格によって課される税金が印紙税です。

・印紙税

売却額に応じて、売買契約書に貼る収入印紙の金額が変わります。売買契約書は売主と買主が1通ずつ持ち、それぞれが印紙代を支払うのが一般的です。令和4年3月31日までは軽減税率が適用されるため、売却価格500万円～1億円の一般的な物件であれば、5,000円〜3万円程度印紙税がかかりますので覚えておきましょう。

不動産売却で一部の税金はかからないことも

ここでポイントとなるのが、不動産売却で利益が出なかった場合の税金です。「譲渡所得税」と「住民税」、「復興特別所得税」は売却による利益が出なければ、支払う必要がありません。

この3つは売却による利益、つまり譲渡所得が出た場合にその金額に応じて税金額が決まります。よって、損益となった場合は支払わなくてよいのです。

千代田区の不動産売却！売却時の手数料を知る！

不動産売却の際は、不動産会社へ支払う仲介手数料も発生します。不動産売却にかかる費用のなかでも、意外と大きな金額になりますので、ぜひ覚えておきましょう。

仲介手数料とは

売主が不動産会社と仲介契約を結ぶと、売却のための活動を売主の代わりに不動産会社が行うことになります。仲介手数料は営業に対する成功報酬であり、売却にかかる各種手続きの代行費用も含みます。契約書の作成など、煩雑な事務処理も不動産会社が行い、不動産会社はこの仲介手数料によって利益を得るのです。

ただし、仲介手数料は成功報酬のため売買の契約が成立しなければ発生しません。

仲介手数料の相場

仲介手数料は不動産会社によって決められ、上限に収まる金額であれば自由に設定することができます。

実際のところ、仲介手数料には相場がありません。また、仲介手数料は売主買主の双方から半分ずつもらう場合と、一方から多く、もう一方からは少なくもらう場合、売主か買主のどちらか一方からもらう場合など、多様です。不動産会社が「どこからもらうか」でも、仲介手数料の金額に差が出ます。

宅地建物取引業法において、仲介手数料には次のとおりに上限が定められています。上限額を超える仲介手数料を請求することは、法令違反のためできません。

（税抜きの取引物件価格：上限の仲介手数料）

400万円超：取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

200万円～400万円以下：取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

200万円以下：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

仲介手数料を支払うタイミングとしては、売買契約が成立した際に半額を、引き渡し時に残りを支払うのが一般的です。

千代田区の不動産売却！査定価格はどう算出する？

不動産売却の査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は不動産の立地や物件の種類などの情報をもとに、周辺の売出事例や公示価格などを踏まえて価格を算出する方法です。物件を調査せずに査定額を出すことができる反面、出された金額はあくまでも目安となります。一方、訪問査定は実際に物件を確認して査定を行うため、売却価格に近い査定額になる傾向にあります。

投資マンションやビルなどの場合

ビルの売却や投資マンションの場合は、利回りの相場によって価格相場が決まります。収益性が高いほど価値があるというわけです。収益性を示す「収益価格」は次のように求めます。

収益価格＝純利益（＝年間家賃収入－年間経費）÷利回り

年間経費には、固定資産税や管理費、建物の保険料、修繕費などが含まれ、借入金の元本返済額と減価償却費は含まれません。

売却価格をつけるポイント

不動産売却では、なるべく高い金額で売れてほしいものです。売却価格には、目安としてある程度の幅があります。

売却価格：およそ3ヶ月で成約に至ることが想定される価格

売り出し価格：不動産を実際に売り出す価格のこと。最終的な判断・決定は売主自身が行います。

売却価格には上限と下限という考え方があり、売却希望価格（売主が希望する価格）が上限、「この価格なら売れる」という売却可能価格が下限です。

住み替えなどで次の住まいが決まっているのであれば、なるべく早めの売却を目指すために売り出し価格を「売却可能価格」に設定するなど、状況に応じて価格を決める必要があります。適切な価格にするためには、不動産会社に相談して相場感もつかんでおくことが大切です。

千代田区の不動産売却！なるべく高く早く売るには？

投資マンションでも築古のぼろビルでも、高値ですぐに買い手がつく「売れやすい物件」というものがあります。「立地」「築年数」「日当たりのよさ」「間取り」「（マンションの場合）管理状態」などの状態や条件は、物件が高く早く売れるかどうかに大きく影響するものです。

住みやすい環境が整っている物件には、自然と買い手がつきやすくなります。しかし、売却したい不動産はそれこそ千差万別です。買い手がつきやすい条件が整っているとは限りません。そこで、こちらでは不動産を迅速に、または高く売却するポイントをご紹介します。

投資マンションや築年数の古いぼろビルを高く売るにはタイミングが大切

収益がある投資マンションや古いぼろビルでも、物件価格は高価な傾向にあります。

高い価格で売却するには、市場の動きを見ながら適切なタイミングで売却に出さなければなりません。また、築年数が古いいわゆる「ぼろビル」の場合は、仲介ではなく買取専門業者に相談することも方法の一つです。

訳ありの土地を高く売る「地上げ」

地上げとは、土地の価値を上げることを意味します。なかにはマイナスのイメージをお持ちの方も多いかもしれませんが、本来地上げそのものに否定的な意味はありません。それどころか、隣地を地上げすることで、地形などに問題がある「訳あり物件」の価値を高めることができます。

共有資産の売却

住み替えのなかには、複数人で購入した「共有資産」の物件を売りたいケースもあるでしょう。物件をまとめて売却する場合は、すべての共有者に売却意思があることが前提です。この場合、共有者に共有資産の物件を買ってもらうなどして物件をまとめると、共有資産の状態より売却しやすくなるでしょう。

また、土地であれば持ち分を割合によって分筆して売却することも可能です。

売却計画は余裕を持って立てましょう

不動産を早く売るといっても、売り出したら即売れるものではありません。不動産を売り出してから売却までにかかる期間の目安は3～4ヶ月です。査定から引き渡しまでを考えると、半年くらいを想定しておく必要があります。特に住み替えの場合は、この期間を考慮して計画を立てましょう。