千代田区の不動産管理会社をお探しなら！管理会社の選び方や役割は？

千代田区の不動産管理会社！管理会社の選び方！

不動産管理会社を選ぶ際には、いくつかポイントがあります。これらをチェックして、優良な不動産管理会社を見極めましょう。

客付け率が高い

せっかくビルやアパートを所有していても、テナントや入居者が入らなければ空室となり、経営状態も悪くなってしまいます。ビルのテナント付けやアパートの入居者付けなど、客付けは安定した収益確保には大変重要です。

客付けをするときに大切なのは、集客力です。例えばその地域に詳しい業者であれば、地域性に合った広告戦略や内見の案内をしやすくなります。独自のセールスポイントがあるかどうかにも注目して、客付け力がある業者を選ぶようにしましょう。

業務の範囲が明確

不動産管理会社が担う業務は、賃貸管理の手続きから、ビルやマンション、店舗など建物全体の設備点検まで、多岐に渡ります。どの業務を委託するかは、不動産会社との契約内容により異なるものです。認識に相違があると、思わぬトラブルにもなりかねません。どの業務が委託対象なのか、事前に明確にしてくれる不動産会社を選びましょう。

手数料が高すぎない

不動産管理会社に委託する際にかかる手数料は、家賃収入の3～5%が目安です。管理業務すべてを丸投げにしてしまうと、手数料がかさむこともあります。費用対効果を意識し、経営を圧迫しない範囲で委託を検討しましょう。

対応が丁寧

担当者へ相談しやすいことは、重要なポイントです。経営に深く関わる存在だからこそ、何でも相談しやすい関係を築ける相手を選びましょう。担当者の雰囲気や態度だけでなく、相談や問い合わせに対するレスポンスの早さも大事です。相談段階ですぐに対応してくれる業者なら、今後の不動産管理においても対応力の早さが期待できます。

千代田区の不動産管理会社！訳あり物件の業者の選び方！

訳あり物件とは、何らかの問題を抱えている不動産のことをいいます。事故物件、残置物が多い物件、設備が古い物件、共有資産、欠陥住宅など、訳あり物件の種類は様々です。このような訳あり物件は、借り手がつきにくい傾向にあります。訳あり物件の売却や管理会社探しにおいては、業者が見つかってもすぐに依頼をせずに慎重に選ぶことが肝心です。以下のような点を確認してみましょう。

免許番号と行政処分歴をチェック

不動産売買には、宅地建物取引業の免許が必要です。業者が見つかったけれど蓋を開けてみたら無免許業者だったということにならないためにも、免許のある業者かどうかをチェックしておきましょう。また、過去に行政処分歴がないこともポイントです。

免許番号は国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」、行政処分は国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」などで確認できます。

専門的に取り扱っている

訳あり物件は通常物件の相場が適用しにくく、査定が難しい物件です。また、通常物件に比べて手続きが煩雑になることも多く、慣れない業者に任せると手間や時間が多くかかってしまいます。訳あり物件を専門的に扱っている業者に依頼するのがよいでしょう。

得意な分野をチェック

訳あり物件を取り扱う業者にもそれぞれ強みがあります。事故物件に強い業者、再建築不可物件に強い業者など、得意な分野はそれぞれです。相談の際には、どの分野の物件に強みや実績があるのかを聞いておくことをおすすめします。

TMRは、訳あり物件やトラブルを抱える物件の不動産コンサルティングを得意としています。売却だけでなく、ビルや店舗などの不動産管理におけるご相談も可能です。千代田区で訳あり物件についてのご相談なら、ぜひTMRへお問い合わせください。

千代田区の不動産管理会社！相場を知ろう！

千代田区のマンションや戸建て、土地の売却相場は、以下のとおりです。

マンション

千代田区のマンションの売却相場は、6,280万円です。専有面積は53㎡、築16年が中央値となっています。取引事例としては、千代田区神田佐久間町（秋葉原駅徒歩2分）、専有面積40㎡の1LDK、2012年築の物件は4,700万円でした。千代田区神田神保町（神保町駅徒歩2分）、専有面積30㎡の1LDK、2014年築の物件は4,500万円。千代田区外神田（湯島駅徒歩2分）、専有面積50㎡の2LDK、2018年築の物件は8,100万円で取引されています。

戸建て

千代田区の戸建ての売却相場は、9,999万円です。建物面積は87㎡、築19年が中央値です。取引事例としては、千代田区神田須田町（小川町徒歩1分）、延床面積310㎡、1975年築の物件は1億8,000万円で売却。千代田区外神田（秋葉原駅徒歩4分）、延床面積110㎡、1976年築の物件は2億7,000万円でした。

土地

千代田区の土地の売却相場は、1億5,350万円です。平米単価269.8万円となっています。面積は54㎡が平均値です。取引事例は、千代田区神田須田町（神田駅徒歩1分）、面積35㎡の土地は8,000万円。千代田区神田猿楽町（神保町駅徒歩5分）、面積110㎡の土地は1億5,000万円で売却されました。

面積や間取り、築年数によって価格に差はありますが、マンションに比べて戸建てや土地は高い価格で取引されています。また、一棟ビル、店舗、賃貸住宅などは、用途や状況、利回りによって相場が異なるのが特徴です。さらに、訳あり物件の場合は相場よりも安くなる傾向にあります。

不動産はケースバイケースです。相場はあくまで参考程度としておきましょう。

千代田区の不動産管理会社！管理会社の役割は？

不動産管理会社の業務

不動産管理会社の業務は、オーナーに代わってその不動産のあらゆる管理をすることです。業務内容は大きく分けて、賃貸管理と建物管理の2つに分けられます。

・賃貸管理

ビルのテナントや店舗、マンションの入居者など、その不動産の客付けを行うほか、入居者の契約手続きや、家賃集金、クレーム対応、退去時の立会い・精算など、不動産経営をする上での実務的な業務を請け負います。

・建物管理

定期点検や簡易修繕、清掃、ビルや店舗の共有部分の整備など、建物や設備のメンテナンスを請け負います。不動産自体を管理・設備する大切な仕事です。

そのほか、防災・防犯のための警備業務や不動産経営における助言やサポートを行うことも、不動産管理会社の業務範囲に含まれています。

契約の種類

不動産管理会社との契約は、「媒介契約」と「代理契約」の2種類です。媒介契約では、オーナーは複数業者に管理業務を委託することができますが、入居者選定・賃貸契約業務はサポートのみとなり、業務を依頼することはできません。一方、代理契約は1社のみと契約する方法です。入居者の審査や契約締結業務を依頼することができます。

手数料

不動産管理会社と契約した場合にかかる手数料は、管理委託費と仲介手数料です。

・管理委託費

管理委託費は、基本的には月額で発生します。料金や委託業務の範囲は業者により異なりますので確認が必要です。もし管理委託費が安いとしても、業務範囲が基幹事務のみで、ほかの業務への対応が必要な場合には追加料金が発生することもあります。

また、業者によっては別途システム手数料などがかかる場合もあるでしょう。管理委託費は金額だけでなく、委託業務の内容までよく確認しておくことが大切です。

・仲介手数料

仲介手数料は不動産管理会社が入居者を募集し、契約が成立した際に発生します。宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限は、賃貸の場合「家賃の1ヶ月分＋消費税」です。