【台東区】不動産売却で必要になる税金とは？

印紙税

不動産を売却する際には、不動産売買契約書を作成しなければなりません。この契約書は所定の形式に則って作成する必要があり、とりわけ重要となるのが印紙の貼付です。印紙を購入する際には印紙税を支払わなければならず、発行された印紙は契約書の所定の箇所に貼付しておかなければなりません。

印紙税として支払うべき金額

不動産売却に伴って納めなければならない印紙税の金額は、契約金額によって変化します。この金額幅は200～20万円で、契約金額が1万円未満の場合は非課税です。また、印紙税については軽減税率の適用対象であるため、実際の納税額は若干ではあるものの低くなることがあります。

以下では、金額の目安を表にまとめてみました。

譲渡所得税

不動産の売却は譲渡と見なされることから、契約が成立した時点で譲渡所得税が発生します。譲渡所得税とは、譲渡によって得た利益に課される税金のことです。利益が多ければ多いほど納税額も高くなります。また、現在では譲渡所得税に、復興特別所得税が加算されます。

譲渡所得税として支払うべき金額

譲渡所得税として支払うべき金額は、譲渡によって得た利益に比例して決定されます。そのため、まずは譲渡所得額を算出しなければなりません。その計算方法は以下のとおりです。

「譲渡所得」＝「譲渡価格」－「所得額」－「譲渡費用」（譲渡時にかかった手数料など）

詳細な譲渡所得税額は、この譲渡所得額からさらに各種控除を差し引いた金額に、所定の税率をかけて算出します。この税率は物件の所有期間によって変化し、所有期間が5年以上の場合は「15.315％」、5年未満の場合は「30.63％」です。また、譲渡所得税については、住居用物件のみを対象とした特別控除の利用も可能なため、これらを利用すれば実際の納税額を大きく削減できる場合もあります。

以下では、金額の目安を見ていきましょう。

3年間住んでいたマンションを8000万円で売却して、4000万円の所得があった場合

実際に住んでいた場合には3000万円特別控除の特例が受けられます。5年未満の場合、所得税率は30.63％、住民税率は9％となります。

譲渡所得4000万円から3000万円を控除した残額1000万円に計算式を当てはめてみましょう。

所得税 ：1000万円×30.63％＝306万3千円

住民税 ：1000万円×9％＝90万円

復興所得税：所得税（306万3千円）×2.１％＝6万4,323円

合計額：402万7,323円

このように計算できますので、ぜひ参考にしてみてください。

住民税

不動産を売却すると、住民税の支払い義務も発生します。この住民税に関しても譲渡によって得た利益に課されるものであるため、上述した譲渡所得税とセットで計算されるケースも少なくありません。

住民税として支払うべき金額

不動産売却に伴って支払う住民税は、毎年支払っている住民税と一緒に確定申告を行った後に支払うこととなります。納税額の基本的な計算方法は、譲渡所得税と同じです。しかし、所有期間が5年以上の場合が「税率5％」、5年未満の場合が「税率9％」という点が違います。また、この住民税と譲渡所得税に関しては、売却によって利益が発生しなかった場合は、課税対象とならないことも覚えておく必要があります。

なお、所有期間は売却した年の1月1日を基準に計算します。以下では、譲渡所得が1,000万円だと仮定して、住民税を計算してみました。

2019年10月1日に取得した不動産を2024年10月1日に売却する場合

所有期間は2019年10月1日から2024年1月1日で求めるため、4年3ヶ月となります。

短期譲渡所得となるため、税率は9％です。そのため、住民税は1000万円×９％＝90万円となります。